连平：当前降低存量房贷利率可行吗？

发布时间：2025-07-08 21:21:49 来源：交淡若水网 作者：知识

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随着房贷利率的连平利率逐步调降，近期市场上出现提前还贷的当前现象，引发了一种观点，降低认为当前应下调存量住房贷款利率来降低居民还贷压力，存量增加居民可用于消费的房贷资金，从而达到扩大消费需求的可行目的。此举真有必要吗？连平利率是否可行呢？本文拟展开做些讨论。

当前下调存量住房贷款利率具有可操作性吗？当前

首先需要明确的是，当前存量住房贷款利率大多是降低以LPR为基准利率、采用浮动利率的方式确定的；商业银行可以通过调整LPR加点幅度确定首套房、多套房的贷款利率。一般来说，商业银行会根据全年五年期LPR的下调幅度于年末或下一年初的时候进行一次存量住房贷款利率调整，二者基本保持相同的调整幅度。确定存量住房贷款利率是银行与客户之间的商业行为，并非是货币政策操作行为；该利率不属于货币政策操作工具，因此央行无法依规直接进行调整。如需要推动商业银行下调存量住房贷款利率，央行可以通过加大基础货币投放量或下调政策利率两项工具推动报价行下调LPR；或进行银行信贷的窗口指导，如2023年初央行允许地方阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率政策下限。

2023年并不具备大幅度操作上述两项政策工具的内外部条件。据官方媒体报道权威专家观点，目前本轮疫情已基本结束，我们认为其对经济增长的负面冲击逐步消散，通过大幅增加流动性以刺激需求的迫切性明显下降；央行仍将坚持稳健的货币政策，不会搞“大水漫灌”，大概率不会再度出现流动性十分宽松的局面。央行可能会通过小幅降准、适度加大公开市场操作量等工具有序投放基础货币，保持流动性合理充裕，实现市场利率围绕政策利率上下合理波动。2月货币市场短期利率普遍上升，月末D基本保持在2%这一政策利率水平之上，今年再度长时间低于2%的概率较低，通过较大力度释放流动性推动LPR下调的可能性很小。这一点在近期央行答记者问和政府工作报告的相关表述中已经比较清晰。

当前主要发达国家仍处加息周期之中，预计2023年将持续保持高利率水平。1~2月，中美十年期国债利差平均倒挂74bp，政策利率与LPR也已降至历史较低水平。下一阶段央行降息将更加谨慎，再度大幅下调利率的可能性很小。与美联储加息周期与降息周期交替进行不同，自2018年至今的五年间，我国持续处于降息周期，5次下调一年期MLF操作利率共55bp，8次下调LPR利率，降息幅度超过60bp，利率工具的操作空间持续压缩。未来全球经济存在较大不确定性，我国央行需要保留一定的利率空间以应对未来潜在的经济增长下行问题。目前国内通胀水平正在小幅上行，实际利率将继续收缩。进一步调降利率水平可能会在需求明显释放和经济增长复苏条件下推升通胀压力。

下调存量住房贷款利率对消费的刺激作用有多大？

有观点认为，如下调存量住房贷款利率1个百分点，将会减少约4000亿元的居民还贷压力。2022年末，我国个人住房贷款余额为38.8万亿元，占同期信贷余额的17.7%。据测算，假设以25年为房贷期限，以目前4.3%的5年期LPR为基准利率，采用等额本息的还款方式，25年利息总额约为24.6万亿元，其中第一年居民需要向银行偿还利息约1.6万亿元。如果2023年下调5年期LPR利率50bp，则存量住房贷款将合计减少25年利息约3.2万亿元，其中第一年利息下降1926亿元。如果2023年下调5年期LPR利率100bp，则存量住房贷款将合计减少25年利息约6.4万亿元，其中第一年利息下降约3850亿元；值得注意的是，以等额本息方式计算的还贷利息会逐年降低（实际利息减少幅度会受全国住房贷款的剩余期限、还款方式、公积金贷款、多套房贷款利率上浮等因素影响，与此估计值会有小幅差异）。

我们认为，实际情况下，2023年下调存量住房贷款利率所减少的利息要远低于4000亿元，对增加居民可用于消费的资金规模十分有限。在2023年境外加息周期持续、国内利率水平较低等情况下，我国全年LPR下调幅度达到100bp的概率极小，而下调20bp的概率较大，届时全国住房贷款利息全年可能下降约760亿元。个人住房贷款余额中约有18%为住房公积金贷款，2022年末，我国公积金贷款余额将近7万亿元，2023年所适用的利率已下调为5年期以下2.6%和5年期以上3.1%，分别低于1年期与5年期LPR利率约105bp和120bp；以组合贷形式的住房贷款综合利率更低。LPR下调20bp能为全国居民减轻的房贷利息压力是可以忽略不计的。

2022年我国居民存款全年新增17.8万亿元，居民储蓄存款余额增长17.4%，而同期社会消费品零售总额同比下降0.2%，存款增速明显大幅高于消费增速。居民可用资金增加并非一定能拉动消费，消费需求扩张还受到未来收入预期、预防性储蓄、产品供给等多方面的影响。由此来看，通过下调存量住房贷款利率实现银行让利于民，增加的居民可用资金也不一定会起到较好扩大消费的效果，较大部分让利资金可能仍会以居民存款的形式滞留在银行体系。

大幅下调利率对银行会有怎样的负面效应？

自2019年8月人民银行推进LPR改革以来，贷款市场报价利率改革效能和指导作用显著提升，市场化程度逐渐加深，LPR已代替贷款基准利率，成为金融机构贷款利率定价的主要参考基准。2022年全年新增信贷21.3万亿元；截至今年1月末，我国信贷余额为219.75万亿元。为达到下调存量住房贷款利率的目的而大幅下调LPR利率，会影响金融机构的全部信贷存量与增量，牵一发而动全身，其影响范围较广。在存款利率基本稳定的情况下，如果推动报价行下调LPR约1个百分点，粗略估计将减少银行体系全年各领域利息收入约2万亿元；而2022年商业银行累计实现净利润约2.3万亿元，因LPR利率下调所减少的利息收入对银行利润增长影响较大，甚至可能导致银行大面积亏损。为了解决某一方面的问题而动用系统性和全局性的政策工具，会产生不必要的冲击和影响，不符合“稳字当头，稳中求进”的经济工作思路和稳增长目标。

目前银行贷款利率已降至很低水平，在存款利率基本稳定的情况下，再度下调会进一步减少商业银行的利息收入。2022年12月新发放的个人住房贷款利率平均为4.26%，受公积金贷款、多套房利率上浮等因素的综合影响，略低于同期5年期LPR的4.30%，较2021年12月大幅下降了137bp。虽然存量住房贷款利率平均要高于4.26%，但总体来看，当前住房贷款利率已处于历史很低水平。2022年12月，银行新发放贷款加权平均利率为4.14%，一般贷款加权利率为4.57%，票据融资利率为1.60%，企业贷款加权平均利率为3.97%，较2021年12月分别下降了62bp、62bp、58bp和60bp。虽然去年银行下调了中长期存款利率，但贷款利率下行幅度超过了存款利率下调幅度，银行息差持续收缩。2022年末，商业银行净息差已降至1.91%，较2021年末下降了16bp，银行信贷业务经营难度逐步加大。以2021年工农中建交五家大型商业银行公布的财务数据为例，如果LPR下调1个百分点，占全国信贷总额37%的五家银行的利息收入预计会下降约1500亿元。再度大幅下调LPR会明显减少银行利润，对银行保持信贷合理增长、助力经济企稳回升的积极性和能力有较大影响，还可能会影响到商业银行的年度信贷计划及监管指标考核。

疫情期间银行业为稳增长和防风险做出了贡献，经济企稳回升阶段应注意理性对待银行。当前我国间接融资仍然是政府、居民、企业等市场主体的主要融资渠道，商业银行在间接融资渠道中处于中枢地位。2022年全国疫情大规模暴发，经济增长受到较大压力，商业银行承接了较大的稳增长任务，持续加大信贷投放力度，支持按揭贷款延期还本付息、购买政府债券等。2022年报价行三次下调LPR利率推动贷款市场利率下行，1年期与5年期LPR分别下调了15bp和35bp，一定程度上降低了企业的信贷成本，提升了企业与居民的信贷需求。商业银行充分利用央行科技创新专项再贷款、普惠养老专项再贷款、设备更新改造专项再贷款等15项结构性工具，为重点领域和薄弱环节提供了较好的金融支持。2022年全年绿色贷款、普惠金融领域贷款和涉农贷款余额分别同比增长了38.5%、21.2%和14%，远超过信贷增速11.1%。

2022年经济下行压力较大，交通、旅游、餐饮、房地产等行业受到较大冲击，市场主体违约风险增大，银行体系流动性压力上升，而商业银行不良贷款率却下降了0.1个百分点至1.63%。在2022年商业银行监管指标中，不良贷款余额为2.98万亿元，较去年上升了1359亿元；关注类贷款余额为4.1万亿元，较去年上升了3000亿元。我们认为，一部分关注类贷款，甚至是一部分正常贷款都可能存在一定的违约风险。尤其是近年来，由于遭受疫情冲击，部分企业贷款允许展期，其中不可避免地存在风险隐患。经验告诉我们，银行不良贷款暴露是滞后的，今年和之后的一两年可能是银行业信贷违约风险暴露压力较大的阶段。因此，当下增强银行体系抵御风险与处置不良资产的能力至关重要。2023年为实现经济企稳回升，推动金融支持实体经济实现质的有效提升和量的合理增长，需要充分发挥货币信贷政策效能，银行体系将继续承担重要的稳增长任务。为“稳固对实体经济的可持续支持力度”，目前已不宜大幅下调贷款利率，显著减少商业银行收入，反而应该理性对待商业银行，使其更好地为实体经济恢复发展提供更为有力、更高质量的金融支持。

扩大消费就没有其他有效的工具了吗？

经验已经告诉我们，即使银行主动下调存量住房贷款利率，将部分利息收入让利于民，居民可用资金增加也不见得会全部用于消费。当前消费处于逐步恢复过程中，进一步扩大消费需求有诸多政策工具可供选择。与下调存量住房贷款利率存在负面效应不同，许多促进消费的政策工具，尤其是财政政策工具的积极效果会更加明显，副作用更小。

为有效扩大消费需求，积极财政政策可以继续加大减税降费力度，做好企业纾困工作，加强就业、医疗、教育等重点民生支出保障，提升居民可支配收入。加大财政支出，继续推行汽车购置税减免、地方购车补贴、发放餐饮旅游购物消费券、家电以旧换新等政策，适当调整优惠等税收政策，都将有助于提升居民消费热情。同时做好消费品保供稳价工作，供给端可以加大对交通运输、仓储物流、旅游业、餐饮、商业等服务性行业的减税降费力度，通过阶段性免征增值税、缓缴社保费、延长缴税期限等措施改善相关行业企业尤其是小规模纳税人的经营状况，拓展消费场景，改善消费产品与服务质量；支持培育消费新增长点，鼓励发展消费新业态新模式，财政可以加大对绿色消费、数字消费相关企业与消费场景的扶持力度，进一步加快新能源汽车、新型数字消费、养老服务、托儿服务等领域发展。财政可以加大力度支持职业技能培训企业、就业招聘、财务公司等相关配套企业发展。深入实施就业优先战略，加大对企业稳岗扩岗奖励、改善失业保险制度、支持高校毕业生就业创业、改善农民工重点群体的就业和权益保障制度、完善灵活就业保障体系等将有助于促进就业，提高居民收入，增强消费能力。加快交通、医疗、教育、养老、文化休闲等基础设施建设，改善居民基本生活条件；加快完善社会保障制度和社会福利制度，有助于解决居民后顾之忧。

为有效落实好各项促进消费政策，可以适度提升政府杠杆率，增加财政支出力度。2022年末，我国政府杠杆率为50.4%，仍远低于国际公认的安全标准线，仍有一定上升空间；其中，中央政府杠杆率为21.4%，低于地方政府杠杆率29%。当前，地方40%左右的财力来自于中央对地方的转移支付。未来可以适度扩大国债发行规模，加大中央对地方的转移支付，缓解地方财政压力，维护好地方财政平衡，支持基层落实好各项促进消费政策。

当前促进消费增长不宜过多关注住房贷款利率，而应发挥财政政策、消费政策、产业政策和社会政策等相关政策的作用，增强财政政策与货币政策的协调联动，多举措保就业、保收入、保民生，全方位扩大消费需求。（作者连平系植信投资首席经济学家兼研究院院长，王运金系植信投资研究院高级研究员）

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